יגאל גל - B.O.T לא רק תשתיות לאומיות 2

 עסקאות - B.O.T לא רק תשתיות לאומיות חלק ב' 

מאת יגאל גל

הפעולות הנדרשות ע"י הגוף הציבורי לצורך הכנת המכרז והתקשרות בעסקות ה-B.O.T

כוללות בין השאר:

איתור קרקע מתאימה והכשרתה למטרות הפרויקט מבחינה סטטוטורית, הכנת תכניות בניה מנחות או מפורטות, מפרטים טכניים, לוחות זמנים, הכנת תכניות תפעול, בדיקת היבטי מיסוי (מיסוי מקרקעין , מע"מ, מס הכנסה, מסים עירוניים) , ביטוחים, הכנת סקרים מוקדמים ומודלים כלכליים,הכנת מערכת מתאימה של חוזי התקשרות, חוזה תכנון ובניה, חוזה תפעול ותחזוקה ,בטחונות מתאימים הסדרי מימון ועוד.

אין מדובר במכרזים סטנדרטים ועל הגוף הציבורי להיעזר בצוות יועצים מתאים ובעל ניסיון בתחום הנדרש, הן לצורך הכנת החומר למכרז, בדיקתו,קבלת החלטות מתאימות תוך הליך המכרז, בחירת הזוכה במכרז והן לליווי הפרויקט על כל שלביו עד לקבלתו מהיזם.

על הגוף הציבורי להימנע מהיווצרותם של כשלים סטטוטוריים כלשהם העלולים לפגוע בפרויקט והקמתו.

 במידה והפרויקט גדול ומסובך יותר, טרם הפצת חומר המכרז, פונה הגוף הציבורי ליזמים המתאימים לדרישות הגוף הציבורי לשם ביצוע הליך סינון מקדמי הקרוי:

 הליך  P.Q  ׁ-Pre Qualification)) –הליך מיון מוקדם.

בהליך זה נדרשים היזמים לעמוד בתנאים מקדמיים המתאימים לביצוע המיזם המתוכנן כאמור.

 כמו כן מבקש הגוף הציבורי להתקשר לעתים עם תאגיד ספציפי המוקם במיוחד למטרות הפרויקט בלבד הקרוי "חברת מטרה" או S.P.C  (Special Purpose Company)

תאגיד זה מנוע מלעסוק בפרויקטים אחרים כלשהם למעט הפרויקט האמור.

היזמים העומדים בדרישות ה- P.Q (במידה ומתקיים הליך שכזה) נדרשים להכין גם הם צוות מקצועי מתאים של יועצים , בעלי ניסיון בתחום מכרזי ה- B.O.T  , לשם הכנת ההצעה למכרז.

עליהם להתקשר מראש עם קבלנים,ספקים וחברות הפעלה וניהול המתאימים לפרויקט.

עליהם לבדוק מצב הקרקע על היבטיה השונים לרבות עריכת סקר סביבה, בדיקת הימצאות של כשלים סטטוטוריים אפשריים, בדיקת תכניות מתאר ובנין עיר, הכנת תכניות בניה, הכנת לוחות זמנים, תכניות תפעול אחזקה וניהול מתאימות, עריכת סקרי שוק, הכנת מודלים כלכליים ותכנית עסקית, תכנית לניהול סיכונים, הסכמי מימון עם מממנים, הכנת בטחונות, ובסופו של דבר להגיש את הצעתם הנדרשת עפ"י המכרז לגוף הציבורי.

תוך כדי הליך המכרז יכול ויתבצע הליך של מתן ניקוד ע"י הגוף הציבורי למשתתפים במכרז בגין תכנון, תפעול ותחזוקה, לוחות זמנים ועוד. הכול לפי אופי הפרויקט.

על מגיש ההצעה לצרף ביחד עם הצעתו את התכנית העסקית שהכין ביחד עם מערכות החוזים שהועברו אליו כשהן חתומות על ידו.

בפרויקטים גדולים של B.O.T מתקיים בדרך כלל לאחר ההודעה על זכייה, מו"מ בין היזם הזוכה המממנים והגוף הציבורי, לצורך העמדת מימון ובטחונות מתאימים לכל הצדדים. הליך זה קרוי "סגירה פיננסית".

לאור מורכבותם של פרויקטים מסוג B.O.T מבחינה מימונית , חשבונאית , היבטי המס השונים והן בשל הסיכונים הלא מעטים שבהם (עלויות, לו"ז, ביקושים ותזרים מזומנים, שערי ריבית ושערי חליפין, חקיקה, כוח עליון ועוד), נדרש לעתים הגוף הציבורי להעמיד "רשת בטחון" מתאימה לצורך הבטחת תקבולים ליזמים ולמממנים.

כפי שניתן לראות ולהבין, מדובר בהליכים לא פשוטים, הדורשים מיומנות מקצועית רבה הן אצל הגופים הציבוריים והן אצל הגופים הפרטיים. יש להיעזר לפיכך באנשי מקצוע מתאימים ומיומנים.

לסיכום:

השימוש בעסקאות ה- B.O.T להקמת פרויקטים ציבוריים ילך ויצבור לדעתי תאוצה רבה,וככל שהגופים הציבוריים ישכילו להשתמש בהם, כך ייטיב הדבר עם ציבור המשתמשים בפרויקטים אלו.

הכותב שימש כמנהל האחראי על הליך ההכנה והזכייה במכרזי B.O.T שונים ומשמש כיועץ לעסקות B.O.T  דומות ואחרות למוסדות אקדמיים ועמותות.

· מנהל האחראי מטעם קבוצת שיכון ובינוי על הליך ההכנה והזכייה במכרז B.O.T לשיפוץ ולהקמת מעונות לסטודנטים באוניברסיטת ת"א בהיקף של כ-2,300 מיטות  וכן כ-4,000 מ"ר של שטחי מסחר.

·יועץ עסקי ומרכז פרויקט לאוניברסיטת בר אילן בהכנת מכרז B.O.T לשיפוץ והקמה של מעונות לסטודנטים בהיקף של כ-1,800 מיטות, מרכז ספורט חדש ומרכז לשירותים נלווים לסטודנטים.

· יועץ עסקי ומרכז פרויקט לעמותה ציבורית להכנת מכרז B.O.T להקמת בית דיור מוגן חדש בחיפה בהיקף של כ- 200 יח"ד.

·  יועץ עסקי לפרויקט B.O.T לפרויקט כיכר העיר רעננה, להקמת חניון תת קרקעי, מבני משרדים ומסחר ובית העירייה החדש.

·מתן ייעוץ למכללה האקדמית תל אביב – יפו להקמת מעונות לסטודנטים בשיטת B.O.T.

·מנכ"ל המכון הישראלי  ל-BOT בשיתוף עם מרכז הבניה הישראלי .

מאת: יגאל גל,  יועץ עסקי וכלכלי ,ייזום, ייעוץ, ניהול ושיווק נדל"ן.