יגאל גל - B.O.T יתרונות חסרונות 2

 עסקאות - B.O.T יתרונות וחסרונות חלק ב

1. עסקות B.O.T - ריכוז העקרונות והיתרונות לגוף הציבורי בנושאים הבאים:

קרקע:

א. הגוף הציבורי אינו "נפרד" מהקרקע או חלקים ממנה.

ב. הבעלות בקרקע נשארת תמיד בידי הגוף הציבורי, בדומה לייזום עצמי

ג.  לא נעשית עסקה במקרקעין, מאחר ותקופת ההפעלה פחותה מ- 25 שנה.

מיסוי מקרקעין:

א. העסקה אינה מוגדרת כמכירת "זכות במקרקעין" ולפיכך אין תשלומי מס שבח ומס רכישה.

מימון הפרויקט ויכולת פיננסית:

א. בשונה מייזום עצמי על ידי הגוף הציבורי, הפרויקט כולו ממומן על ידי היזם הפרטי .

ב. אין צורך להשתמש בתקציב הגוף הציבורי או בקבלת מימון על ידו מגופים בנקאיים.

ג. אין השפעה על התקציב ועל תזרים המזומנים השוטף של הגוף הציבורי, אלא אם כן נקבע מנגנון של נתינת "רשת בטחון" ליזם ( רף תחתון של הכנסות היזם בפרויקט אשר על הגוף הציבורי להשלים במידה והכנסות היזם  אינן מגיעות לרף זה).

ד. תקציב הגוף הציבורי יופנה לאפיקים בהם לא ניתן להשיג מימון נדרש.

ה. המימון אינו בא על חשבון הציבור, אלא ממקורותיו העצמיים  של היזם וגורמי המימון, המממנים אותו ואת הפרויקט בלבד.

ו. על היזם להוכיח במסגרת "תנאי הסף" הנדרשים ממנו, יכולת פיננסית (הון עצמי ובטחונות) למימון והקמת הפרויקט, ניהולו והפעלתו במשך כל תקופת ההסכם.

ז.  בדרך כלל מתבצע הליך של "סגירה פיננסית" שהצדדים לו הינם ה"גורם המממן", היזם והגוף הציבורי

הליך זה, "מגן" גם על הגוף הציבורי מפני כשל מימוני אפשרי של היזם.

דמי זיכיון המשולמים על ידי היזם לגוף הציבורי:

א. בפרויקטים רבים על היזם לשלם תשלומים קבועים ו/או דמי זיכיון לגוף הציבורי, בגין החכרת הפרויקט ליזם לתקופת ההפעלה.

כך יוצא שהגוף הציבורי "שותף"  גם הוא להכנסות הנובעות מהפרויקט.

ב. תשלומים אלו הינם למעשה חלוקת הרווחים הצפויה בין היזם לגוף הציבורי, כאשר הגוף הציבורי מעמיד את הקרקע והיזם את שירותי הבנייה וכל תשומות הניהול, ההפעלה והתחזוקה , במשך כל תקופת ההסכם.

ג. תשלומי היזם לגוף הציבורי מובטחים בכל מקרה על ידי היזם. 

שעבודים:

א. הגוף הציבורי אינו משעבד את המקרקעין והפרויקט לטובת מימון הפרויקט על ידי היזם.

כך שאין סכנה כי הקרקע "תילקח" מהגוף הציבורי,  על ידי הנושים של היזם במקרה של כשל בפרויקט.

ב. עובדה זו אמנם מקשה על מימון הפרויקט על ידי היזם , אך הגוף הציבורי אינו חשוף בכל הקשור למקרקעין והמחוברים אליו, במקרה של כשלי היזם.

ג. היזם יכול לשעבד אך ורק את הכנסותיו נטו מהפרויקט.

הבעלות בנכס ובקרקע:

א. הגוף הציבורי  הינו הבעלים היחידי של  הקרקע וכל חלקי הפרויקט  הבנויים עליה, בדומה לייזום עצמי.

ב. בתום תקופת הזיכיון, הקרקע וכל חלקי הפרויקט  נמסרים בחזרה לידי הגוף הציבורי להמשך הפעלה וניהול.

ביטחונות וערבויות:

א. היזם נדרש להעמיד לגוף הציבורי,ביטחונות וערבויות מתאימים לקיום כל התחייבויותיו ולמקרה של כשלים למיניהם של היזם.

ב. הביטחונות והערבויות ניתנים במהלך תקופת הקמת הפרויקט ותקופת ההפעלה על ידו, לרבות לקיום ההתחייבות למסור את הפרויקט ראוי להמשך הפעלה, בתום תקופת ההסכם.

מקצועיות והתמחות:

א.בניגוד לייזום עצמי על ידי הגוף הציבורי, הפרויקט המוקם ומנוהל הינו חלק מתחום העיסוק וההתמחות המקצועית של היזם הפרטי.

ב. הגוף הציבורי ישקיע לפיכך את משאביו, בפרויקטים שהינם חלק מעסקיו השוטפים בהם הוא מתמחה בעיקר.

זהות הזכיין, יועציו וקבלניו (כולל קבלן התפעול):

א.הגוף הציבורי שולט בזהות כל הקבלנים למיניהם, לרבות אישורם מראש או דרישה להחלפתם, לכל אורך תקופת  ההסכם (יועצים, קבלני הקמה ומערכות, קבלן התפעול ועוד)

ב.הגוף הציבורי שומר לעצמו את הזכות להכניס לפרויקט יזם חלופי במקרה של  כשל היזם המקורי בפרויקט.

הקמת "חברת מטרה" ( S.P.C – Special Project Company (

א. הגוף הציבורי יכול לדרוש כי תוקם ע"י הזכיין חברת מטרה לצורך הפרויקט .

כך יכול להימנע ערוב של עסקי הפרויקט עם  עסקים אחרים של היזם.

ב.  הגוף הציבורי רשאי לקבל דוחות כספיים של החברה מעת לעת, או כל דו"ח אחר שיידרש על ידו,  לצורכי מעקב ובקרה.

לוחות זמנים:

א. על היזם לקיים את לוחות הזמנים הנקבעים מראש על ידי הגוף הציבורי.

ב. במקרה של חריגה מלוחות הזמנים נקבע בדרך כלל מנגנון של קנסות ופיצויים.

תכנון והקמה על ידי היזם:

א. לגוף הציבורי יש שליטה ובקרה על היזם, יועציו וקבלני   בכל הקשור לתכנון והקמה של כל  הפרויקט.

ב. היתר הבנייה לפרויקט מוצא בשמו ובאישורו מראש של הגוף הציבורי.

ניהול והפעלה:

א. לגוף הציבורי יש שליטה ובקרה על היזם, בכל הקשור לניהול והתפעול של כל  הפרויקט, לכל אורך תקופת ההפעלה.

ב. הגוף הציבורי יכול להחליט מראש, כי חלק מהמטלות התפעוליות יחולו עליו, ככל שאלה הינן בתחום המקצועי שלו באופן מיוחד.

קבלת הפרויקט בתום תקופת ההסכם:

א. בתום תקופת ההסכם על היזם למסור/להחזיר את הפרויקט לידי הגוף הציבורי

ב. נדרש מהיזם להחזיר את הפרויקט כשהוא ראוי להמשך הפעלה.

כשלים של היזם:

א. הגוף הציבורי קובע מנגנון של תשלום קנסות ו/או פיצויים במקרה של כשלים למיניהם.

ב. במקרים של כשל בו יש לבטל את ההסכם, הקרקע וכל חלקי הפרויקט חוזרים לגוף הציבורי תוך אפשרות לבחירת יזם  חלופי לפרויקט.

סיכונים וחשיפות:

א. עיקר הסיכונים והחשיפות בפרויקט הינן של היזם והבנק המממן, למעט במקרה של נתינת "רשת ביטחון" על ידי הגוף הציבורי, במידה ואכן נעשב בו שימוש בפועל.

ב. הגוף הציבורי יכול לגדר מראש את הסיכונים והחשיפות שלו בכל תקופת ההסכם.

קביעת תנאים מיוחדים והתניות ליזם:

א. הגוף הציבורי יכול לכפות על היזם בפרויקט, קביעת מחירים מכסימליים או מתן הנחות לציבור המשתמשים במהלך חיי הפרויקט.

כמובן שהתניות כאלה הינן לטובת ציבור הצרכנים והמשתמשים בפרויקט

ב. הגוף הציבורי יכול לכפות את סוג המשתמשים בפרויקט.

ג. כל התנאים אמורים להיות ידועים ליזם מראש.

ד. יש לוודא שהעסקה בין הגוף הציבורי ליזם  הפרטי, תהיה רווחית וכלכלית ליזם, אחרת הפרויקט לא מתאים ל- B.O.T ועלול להיות

מועד לכישלון מראש.

לפיכך אין לגזור גזירות ולהתנות התניות, אשר יפגעו בכלכליות הפרויקט ליזם.

  2. סיכום:

• ניתן לראות כי היתרונות בעסקות מסוג B.O.T רבות ומוטב היה לגופים ציבוריים לאמץ את הדרך של שיתופי הפעולה עם גופים פרטיים להקמה ניהול והפעלה של פרויקטים ציבוריים, גדולים כקטנים

• כיום פרויקטים רבים "תקועים" בשל אי יכולת הגופים הציבוריים להוציאם לפועל.

• שיתופי הפעולה בין הגופים הציבוריים ליזמים הפרטיים הינם לפיכך האמצעי הנכון והיעיל למימון, הקמה והפעלה של  פרויקטים ציבוריים ולדעתי שיתופי הפעולה יצברו תאוצה ובכך ייטב גם לציבור הרחב.

• כמובן שלא כל פרויקט ציבורי מתאים בהכרח לביצוע על ידי שיתוף פעולה עם יזמים פרטיים.

• לא כל פרויקט ציבורי הוא בהכרח כלכלי ליזם הפרטי ובמקרה כזה ייתכן בהחלט שהפרויקט אינו מתאים ל- B.O.T אלא לצורת מימון אחרת.

• הליך הפרטה מעלה בדרך כלל חשש כי אינטרס היזמים הפרטיים הינו תמיד אינטרס כלכלי הבא על חשבון טובת הציבור.

• קיים כמובן גם החשש כי ליזמים הפרטיים אין ניסיון מספיק בהפעלה הנדרשת ( ראה דוגמת מכרז בית הכלא).

• קיימת תמיד הסכנה כי היזם שייבחר אינו מתאים, מה גם שאורך חייו של היזם "עלול להתקצר

בשל נסיבות שאינן תלויות דווקא בפרויקט

• על הגוף הציבורי לפיכך להגן על עצמו בפני סיטואציות שכאלה ולעיתים לקבל החלטה אף להחזיר את הפרויקט לידיים ציבוריות ( כדוגמת פרויקט הרכבת הקלה ).

הכותב הינו בעל ניסיון רב בפרויקטים של B.O.T בהיקפים של מאות מיליוני ₪ הכוללים בין השאר:

• מנהל האחראי מטעם קבוצת שיכון ובינוי על הליך ההכנה והזכייה במכרז B.O.T לשיפוץ ולהקמת מעונות לסטודנטים באוניברסיטת ת"א.

• מרכז פרויקט ויועץ עסקי של אוניברסיטת  בר אילן בהכנת מכרז B.O.T לשיפוץ והקמה של מעונות לסטודנטים, מרכז ספורט חדש ומרכז    לשירותים נלווים לסטודנטים.

• יועץ עסקי ומרכז פרויקט של העדה הספרדית בחיפה בהכנת מכרז B.O.T להקמת בית דיור מוגן חדש בחיפה בהיקף של כ- 200 יחידות    דיור.

 • מרכז פרויקט ויועץ עסקי לפרויקט B.O.T של עיריית רעננה לפרויקט כיכר העיר רעננה,הכולל  הקמת חניון תת קרקעי, מבני משרדים ומסחר ובית העירייה החדש.

 • מתן ייעוץ למכללה האקדמית תל אביב – יפו להקמת מעונות לסטודנטים בשיטת B.O.T.

 •  מנכ"ל המכון הישראלי  ל-BOT בשיתוף עם מרכז הבניה הישראלי .

יגאל גל

 יועץ עסקי וכלכלי

ייזום, ייעוץ, ניהול ושיווק

נדל"ן

050-3661134

09-7439547

igalgal@netvision.net.il